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房地產開發投資保持韌性,調控政策精準有度、穩字先行

發布日期:2020-08-17 點擊次數: 字體:

2020年第34期(總第686期)

中國財政科學研究院          二○二○年八月十四日



 【摘要】2020年上半年,受疫情沖擊的房地產行業在1-2月份大幅下滑,此后基本面持續轉暖。房地產銷售規模逐步恢復,降幅連續收窄,房地產開發投資規模穩定增長,并保持較強韌性,房企融資環境稍有改善,土地市場恢復較快,土地成交價格、規模等出現城市間、同城區域間分化現象。但為保持房地產市場的穩定健康發展,調控政策需保持一致性、穩定性和連續性,避免房地產的過度擴張擠占實體經濟發展空間,堅持穩地價、穩房價、穩預期,預計房地產市場將保持平穩態勢。


一、銷售規模觸底反彈,預計全年呈現弱復蘇態勢


 2020年上半年全國房地產銷售經歷了1-2月份的驟降之后,于3月份開始以較快的速度恢復,第二季度整體呈現出穩中有增的態勢。隨著全國房地產市場的逐步復工復產,受疫情影響的城市積壓需求與新增需求一同釋放,帶動房地產的銷售面積和銷售金額持續直線回升。全國上半年累計,商品房銷售面積49404萬平方米,累計降幅收窄至8.4%;商品房銷售金額66895億元,累計降幅收窄至5.4%。單從5月份的數據來看,房地產市場銷售規模增量擴大,同比增速實現由負轉正并創近一年來增速新高,商品房銷售面積和銷售金額分別達到14730萬平方米和14406億元,分別實現同比增長9.7%和14%,表現出房地產的強勁的恢復能力。

 目前國內疫情得到有效防控,上半年各地政府出臺各項針對房地產市場復蘇、緩解經濟下行壓力的具體舉措,進一步釋放了成交需求,成交規模隨之擴大。近期考慮到各重點城市收緊調控政策,并且前期受疫情影響的積壓需求逐漸釋放殆盡,預計房地產規模擴張的整體增速將有所放緩。更重要的是,疫情對收入波動和內需的影響尚未消散,剛需的購買力將成為市場需求的主要制約因素。因此從短期內看,預計2020年全年銷售規模較2019年小幅下降,下半年呈弱復蘇態勢。


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圖1  商品房銷售面積及銷售額情況

       數據來源:國家統計局

 

 從中長期來看,城鎮化過程中新增城鎮人口的居住需求、城鎮存量住房的改造需求以及改善需求,會隨著國內大循環的暢通穩定釋放,進而帶動房地產市場規模的穩步增長。


二、開發投資增速波動回升接近回正,顯現強勁韌性


 2020年上半年,房地產開發投資累積額達到62780億元,基本與2019年同期投資累計值持平,累計增速微跌0.3%。其中5月份單月開發投資額為1.28萬億元,同比增長8.1%,已經恢復至近兩年常態月份的高位,其主要受新開工面積和施工強度的推動,以及土地購置增量的支持。新開工面積作為開發投資額的重要落腳點,也已恢復至近兩年的常態水平,5月房地產新開工面積為21765萬平方米,環比增長11%,同比增速由負轉正至2.5%,累計同比降幅收窄至12.8%,已連續兩月保持兩千萬平米左右的規模。考慮到在單月新開工面積增速已回正及土地購置面積累計增速創新高的加持下,預計下半年房地產開發投資將會回正,并保持穩定增長。除此之外,老舊小區改造作為擴大投資的重要途徑之一,其體量明顯加大,進程也逐步加速,房企


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圖2 房地產開發投資及土地購置費累計增速(%)

     數據來源:國家統計局


 及相關安裝建筑企業也將深入參與到相關項目的投資建設中,有助于進一步發揮“穩投資”對經濟增長助推作用。


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圖3  房地產開發施工面積與新開工面積累計增速(%)

     數據來源:國家統計局


三、土地成交內部結構分化,優質地塊拉動整體價格上漲


 2020年上半年,土地購置面積累計同比降幅已經收窄至0.9%接近回正,并且在推動要素市場化改革的大環境下,市場交易的景氣度持續回升,土地市場供應規模連續四個月維持在高位。尤其是從5月份單月來看,土地成交面積及成交金額雖不及2019年同期水平,但已創下年內新高。值得注意的是,核心一二線城市由市場環境改善所釋放的潛在住房需求較大,預計土地市場將持續回暖;弱二線及廣大的三四線城市因前期需求嚴重透支,投資風險加大,土地購置面積將進一步回落,從而導致土地市場呈現出結構性分化,房企將更多的土地儲備集中在核心的一二線城市。在成交價格和溢價率方面,由于熱點城市大量土地供應入市以及優質地塊高溢價成交,整體溢價率處于高位,但環比并未上漲。預計在下半年土地供應會經歷階段性小幅回調,此后整體維持穩定狀態。土地成交面積與價格所呈現的區域間分化,反映了我國當前新型城鎮化的發展趨勢,隨著戶籍制度和土地制度改革的不斷推進,要素市場流動活躍度不斷提高,各級城市的產業升級、人口流動以及城市群的聚集效用,為房地產市場帶來新的發展機遇。


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圖4  房地產土地開發與銷售情況

     數據來源:國家統計局


四、房企融資改善因素增多,但政策放松的邊際空間有限


 上半年房企在融資環境偏緊、美股震蕩的影響下,融資受到較大影響。由于房企銷售下滑、債券到期等多重因素的疊加,其融資需求較大,未來將會有一定強度的資金量需求。宏觀政策上出臺多項舉措保證短期流動性寬松,部分城市出臺適當降低貸款利率或者免除疫情期間利息、適當延長還款期限等舉措。同時隨著海外部分地區疫情有所緩解,房企境外美元債已經恢復部分發行,也為房企融資提供了窗口期。預計下半年貨幣政策仍保持相對寬松,保障房企的合理融資需求;但從中長期來看,貨幣政策松動、流動性增加帶來的紅利,將呈現邊際遞減的趨勢;隨著房地產金融審慎監督制度的啟動,房地產信貸政策和融資政策基本保持中性甚至視市場情況從緊執行,堅決遏制信貸資金違規進入房地產市場,不會出現大水漫灌式強刺激,最終流入房地產市場的資金可控。


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圖5 房地產開發實際到位資金及來源同比累計增速(%)

     數據來源:國家統計局


五、市場波動精準調控,宏觀政策保持定力、穩字當先


 2020年上半年,中央政策層面繼續堅持“房住不炒”的定位,落實城市主體責任,落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。央行三度降準,釋放長期資金約1.75萬億元,房貸利率下移創2018年以來新低。2020年第一季度,地方層面在土地出讓及房地產交易環節為市場主體減壓,土地出讓政策涉及取消限制性規定、增加優質地塊供應、延期或分期繳納土地款、延長竣工期限等;房地產交易政策涉及放松預售、放松限價、人才新政松綁限購、購房補貼、公積金政策調整等。

 進入第二季度以來,由于貨幣政策和部分地區房地產政策的寬松,出現局部市場過熱的現象,尤其是個別城市的土地市場偏熱、房價出現較大幅度的上漲,均為房地產市場帶來一定不穩定預期;杭州、東莞、寧波、深圳、南京等重點城市先后出臺房地產市場調控措施,進一步升級對房地產市場的調控,保障剛需群體,防止房地產虹吸居民收入進而抑制內需的提振,平滑市場波動,促進市場回歸理性,房地產金融保持存量、嚴控增量,抑制投資投機行為,進而更好促進實體經濟的振興。

 預計下半年,貨幣政策整體保持寬松、靈活適度基調的同時,房地產信貸政策整體中性;房地產調控繼續堅持“房住不炒”、“因城施策”,各城市根據自身市場情況和中長期發展及時、精準調整政策走向,核心熱點城市的市場動向將受到重點監督,因城施策、高頻微調將成為房地產市場調控的常態化現象;居民部門仍需保持杠桿率和負債率的穩定,地方政府有望從保市場主體出發為企業紓困。但為保證建立房地產市場長期健康運行機制的建立,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,以及需求層面的疲軟,房地產市場將在穩步回升的同時繼續承壓。

 從中長期來看,房地產市場的穩定對經濟恢復和增長的作用至關重要。近年來房地產調控政策取得積極效果,未來宏觀政策將保持定力,即使外部環境惡化,逆周期調節政策的實施目的仍是兼顧穩增長和防風險,從政策層面增強未來房地產市場的確定性。隨著新型城鎮化的推進及要素市場化的不斷深入,房地產的市場需求仍有一定的拓展空間,因此維護房地產市場長期穩定,保障居民收入的穩步提升和內需的提振,擴大有效需求,是房地產市場長期健康發展的應有之義

 


宏觀經濟研究中心季度宏觀形勢分析組

    指導:劉尚希

    組長:石英華

    成員:王志剛  王宏利  張 鵬  武靖州  蘇京春  劉天琦  吉  嘉

    本報告執筆:王宏利



(作者單位:中國財政科學研究院)


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